上海商事仲裁律师

    　　外地来京的金女士想在京购房，签约后交了20万元定金。由于“京十五条”出台导致房产无法过户，为讨回定金，金女士起诉卖房者，请求解约、拿回定金。

　　近日，昌平法院受理此案。

　　据悉，该案是“京十五条”颁布后，北京法院系统受理的首例因政策原因无法过户的案件。

　　已经退休的金女士起诉称，女儿女婿在京工作，她也准备在京购买一套房屋。2月11日，她看好了回龙观附近的一套二手房，在中介的帮助下，当天就和房主鲁先生签订购房合同，并通过银行转账支付定金20万元，双方协商4月份办理过户手续。

　　金女士称，2月16日，北京市颁布“京十五条”，按此规定，因不能提供北京连续5年以上缴纳社会保险或个人所得税证明，她无法购房。金女士认为，因政策原因导致自己无法购房过户，便向房主提出解除合同并拿回购房定金，遭到拒绝。所以，金女士提起诉讼，要求鲁先生退还定金、解除合同。

　　目前，昌平法院已受理此案。

　　■ 说法

4类房屋纠纷将增多

　　昌平法院回龙观法庭卢志成法官称，“京十五条”颁布后，与限购相关的纠纷案将增多，其中可能涉及房屋买卖合同的解除及履行纠纷、借名买房纠纷、“假结婚”“假离婚”等婚姻家庭类纠纷、社会保险和个人所得税引发的劳动纠纷等。

　　“目前出现有外地人和京籍异性假结婚购房、为购二套房夫妻假离婚等规避政策的办法，这极易引起纠纷。有用人单位未连续缴纳外地户籍员工的社会保险，或通过中介伪造缴税记录等行为，这些不真实的劳动关系也都有风险。”卢志成建议，为妥善应对此类纠纷，住建部门应广泛开展法律法规和政策讲解，引导群众合法购房，避免纠纷。另外，住建、公安、税务、民政、人力社保等部门应完善信息共享、资格审查等机制，加强监管，遏制规避政策行为。

　　■ 政策

三类人员禁购房过户

　　2011年2月16日，北京市颁布“京十五条”，其中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　“京十五条”同时规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　■ 相关新闻

　　女子借名买经适房被诉腾房

　　原告称“出借购房资格”系为掩盖非法目的;被告反诉要求过户

　　本报讯 7年前，河南的杨女士和北京人孙女士签合同约定，杨女士借用孙女士申购经适房的资格在京购房，产权归杨女士所有。近日，孙女士起诉杨女士要求腾房并解除合同。

　　昨日，在法庭上，被告杨女士提出反诉，要求孙女士协助办理过户手续。

　　原告愿意适当补偿“差价”

　　2004年，杨女士结识了符合申购经适房资格的北京人孙女士。二人签约约定，杨女士借用孙女士购房资格，购买了天通苑一套经适房，产权归杨女士。杨女士和开发商签约并办理按揭手续。但房产证、购房合同和贷款协议上写的都是孙女士的名字。

　　昨日，在昌平法院法庭上，原告孙女士称，双方签约的行为是以合法形式掩盖非法目的。“现在我自己想买房，可名下已有一套房没法买了。”孙女士称，起诉杨女士，请求法院判令双方所签协议无效，并要求杨女士腾退该房。“杨女士当时确实出了钱，如果法院把房子判给我，我愿意适当补偿差价。”孙女士说。

被告违反政策但不违法

　　庭审中，被告杨女士称，2004年签约后，自己已顺利入住。“当时政策规定经济适用房5年后上市可过户”，2009年办过户时，原告以房价大涨为由索要30万元，否则就不办理过户，自己无法答应。

　　杨女士的律师称，尽管双方签订的协议违反了北京关于经适房申购的政策规定，但没有违背国家法规的强制性规定，对双方均有约束力。

　　杨女士当庭提出反诉，要求原告立即协助办理过户。

该案未当庭宣判。

　　■ 追访

　　借名购房 双方均存在风险

　　昌平法院研究室法官介绍，近年来，该院受理的经济适用房纠纷数量为北京基层法院中最多的，“借名买房”纠纷的比例较高。其中既有借名人起诉出资人要求撤销合同的，也有出资人起诉请求确认所有权的。

　　“尤其近几年房价大幅攀升，这类纠纷随之增多。”该法官称，处理这类案件时，法院一般会综合考虑当事人的举证情况、涉案房屋的性质，做出不同处理。“此类案件中，借名人和出资人都会面临风险，出借人再次购房时将受限或无法享受优惠政策，出资人面临借名人反悔引发的纠纷，甚至可能出现房屋易主的后果。”